Ultima modifica il 16 Dicembre 2023 da Redazione
L’iter per la sanatoria edilizia e le sue fasi
Per regolarizzare un intervento edilizio non autorizzato, si può usufruire della sanatoria edilizia che consiste in una procedura amministrativa. Spesso, infatti, questi abusi edilizi derivano da un’errata conoscenza delle disposizioni vigenti relative alla normativa urbanistica ed edilizia. L’abuso edilizio consiste in una infrazione delle leggi che regolamentano il settore immobiliare quando vi è una differenza tra ciò che viene costruito e ciò che è stato prescritto e autorizzato. Ciò può causare gravi conseguenze per il proprietario dell’immobile, ma la sanatoria edilizia rappresenta una soluzione al problema. Si tratta di un mezzo amministrativo atto a regolarizzare gli interventi edilizi privi di titolo abilitativo.
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Cos’è la sanatoria edilizia?
L’art. 36 e seguenti del Testo unico dell’edilizia regolamentano la sanatoria edilizia. Questa procedura serve a regolarizzare quelle situazioni in cui un immobile non è conforme alla progettazione originale laddove i permessi di costruzione fossero stati presentati all’autorità comunale competente. Tuttavia, la sanatoria può essere concessa solo se si rispettano determinati requisiti, tra cui quello della doppia conformità.
Questo concetto prevede che l’amministrazione competente debba accertare che l’intervento oggetto della sanatoria sia stato realizzato in conformità con le leggi urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della sua realizzazione e della presentazione della domanda. In altre parole, occorre che vi sia questa doppia conformità affinché sia possibile regolarizzare un intervento abusivo che potrebbe comportare anche la demolizione delle parti non conformi costruite a suo tempo.
Prima di analizzare dettagliatamente la richiesta di sanatoria, è importante conoscere le diverse tipologie di concessioni previste dal DPR 380/2001:
– Permesso di costruzione per progetti edili;
– Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) per lavori di piccola entità;
– Segnalazione certificata d’inizio attività (SCIA) per iniziative di attività edificatorie specifiche.
La scelta delle procedure per la sanatoria dipende dal tipo di abuso o anomalia rispetto allo stato originario dell’immobile legittimo, come previsto nell’articolo 9-bis, comma 1-bis del Testo unico dell’edilizia.
Come e quando richiedere la sanatoria edilizia
Per richiedere la sanatoria edilizia bisogna seguire una procedura specifica:
– Presentazione della domanda: inizialmente, occorre presentare l’istanza all’autorità competente entro 90 giorni dall’accertamento dell’illecito (termine della sanzione amministrativa), che può essere il Comune o la Regione a seconda delle normative locali. L’istanza deve contenere:
– Documenti tecnici: fornire documenti tecnici dettagliati relativi all’opera abusiva è essenziale. Questi documenti possono comprendere disegni tecnici, relazioni descrittive, ecc., il che consente all’autorità competente di comprendere appieno la natura dell’intervento;
– Dichiarazione di conformità degli impianti: in alcune giurisdizioni potrebbe essere richiesta una dichiarazione attestante la conformità degli impianti alle norme di sicurezza e regolamentari. Questo requisito può variare a livello locale;
– Pagamento del contributo: il richiedente deve pagare il contributo per la sanatoria. L’importo da calcolare dipende dal tipo di abuso specifico e dalle tariffe stabilite dall’amministrazione locale, ovvero il comune o la regione;
– Valutazione dell’autorità competente: una volta ricevuta l’istanza, l’autorità avvia il processo di verifica della documentazione fornita. Questa fase comporta una revisione dettagliata dei documenti presentati, verificandone l’applicabilità alle normative vigenti;
– Emissione della sanatoria: se l’autorità competente giunge a una valutazione positiva e riconosce che l’intervento abusivo possa essere regolarizzato, emetterà un provvedimento ufficiale attestante la regolarizzazione dell’opera abusiva consentendo al proprietario di utilizzarla legalmente.
Per gestire le pratiche relative alla sanatoria edilizia è possibile utilizzare una piattaforma specializzata gratuita online che consente di organizzare tutta la documentazione rapidamente e facilmente condividendola con il committente o i colleghi e mantenendo al sicuro tutta la pratica nel tempo.
Tipologie di sanatoria edilizia
Le principali tipologie di sanatoria sono pensate per affrontare diverse anomalie degli interventi abusivi o non autorizzati:
– Sanatoria per opere minori: questa tipologia è utile per lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria come sostituire infissi o costruire recinzioni o altre operazioni che non alterino in modo significativo l’esterno del fabbricato. È particolarmente indicata per regolarizzare attività di piccola entità evitando farraginosi oneri burocratici ai proprietari dell’immobile;
– Sanatoria per opere maggiori: questo tipo riguarda interventi più invasivi come importanti ristrutturazioni, ampliamenti strutturali, creazione di nuovi vani o l’aggiunta di piani che comportino variazioni sostanziali nella volumetria o nella destinazione d’uso dell’immobile. È destinata per chi desidera rendere legali progetti architettonici complessi garantendo la conformità alle normative vigenti;
– Sanatoria per lotte abusive: questo tipo permette di regolarizzare situazioni legate alla suddivisione irregolare dei terreni in lotti edificabili e alla realizzazione infrastrutture senza le dovute autorizzazioni. Risolve problemi legati ad abusi urbanistici garantendo conformità alle leggi e ai regolamenti per quanto riguarda pianificazione territoriale e urbanistica.
Soggetti legittimati alla richiesta
I soggetti titolari del diritto reale sull’immobile sono i soggetti legittimati a richiedere la sanatoria:
– Proprietari dell’immobile;
– Soggetti responsabili dell’intervento illegittimo;
– Promissari acquirenti (coloro che hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita).
La sanatoria edilizia e il condono edilizio, due termini che spesso vengono confusi. Il primo, disciplinato dal dpr 380/01 all’art. 36 comma 3, permette di regolarizzare un intervento edilizio che poteva essere realizzato, ma per cui non si disponeva di un titolo abilitativo. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale deve esprimersi entro 60 giorni dalla richiesta del permesso in sanatoria. In caso contrario, la richiesta viene considerata rigettata per silenzio dissenso.
Il condono edilizio consiste invece nell’atto attraverso cui si regolarizza un intervento edilizio che non solo manca del titolo abilitativo, ma che non poteva essere realizzato secondo le norme vigenti. Questo tipo di regolarizzazione può avvenire solo durante finestre temporali specifiche attraverso l’emanazione di leggi speciali.
Per quanto riguarda i costi associati alla sanatoria edilizia, bisogna considerare principalmente due categorie di voci di spesa: la sanzione amministrativa, il cui importo varia in base alla tempestività della richiesta e al tipo di titolo abilitativo mancante, e la parcella del tecnico incaricato della presentazione della documentazione necessaria per la richiesta di sanatoria.
Ci sono numerose sentenze giuridiche relative alla sanatoria edilizia trattate in articoli specializzati su BibLus tra cui “Condono edilizio pendente e immodificabilità dell’opera”, “Sanatoria giurisprudenziale? No senza la doppia conformità urbanistica!” e “Permesso di costruire in sanatoria condizionato: non è legittimo”.
